Новини
Податок на доходи фізичних осіб

Податок на доходи фізичних осіб

Опубліковано 12 листопада 2013 року о 09:40

1. В яких випадках сума доходу, отриманого ФО від продажу земельної ділянки, не підлягає оподаткуванню ПДФО?

Відповідь: Відповідно до пп. 165.1.40 п. 165.1 ст. 165 розділу IV Податкового кодексу України від 2 грудня 2010 року № 2755-VI із змінами та доповненнями (далі – ПКУ) до складу загального місячного (річного ) оподатковуваного доходу платника податку не включається сума доходу, отриманого таким платником податку внаслідок відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) за нормами безоплатної передачі, визначеними ст. 121 Земельного кодексу України від 25 жовтня 2001 року № 2768-III (далі - Кодекс) залежно від їх призначення, безпосередньо отриманих ним у власність у процесі приватизації.

Згідно із п. 1 ст. 121 Кодексу встановлено норми безоплатної передачі земельних ділянок громадянам із земель державної або комунальної власності в таких розмірах:

- для ведення садівництва - не більше 0,12 гектара;

- для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах - не більше 0,25 гектара, в селищах - не більше 0,15 гектара, в містах - не більше 0,10 гектара;

- для індивідуального дачного будівництва - не більше 0,10 гектара.

Крім того, п. 172.1 ст. 172 ПКУ передбачено, що дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної ст. 121 Кодексу залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.

Враховуючи вищевикладене, до складу загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку не включається сума доходу, отриманого таким платником податку внаслідок відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) за нормами безоплатної передачі, визначеними ст. 121 Кодексу залежно від їх призначення, безпосередньо отриманих ним у власність у процесі приватизації.

Крім того, не підлягає оподаткуванню дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної ст. 121 Кодексу залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки (земельна ділянка придбана не у процесі приватизації).

2. Який порядок оподаткування доходу, отриманого від першого продажу ФО житлового будинку, який у власності менше трьох років, але розташований на земельній ділянці, яка перебуває у власності платника податку більше трьох років?

Відповідь: Відповідно до п. 172.1 ст. 172 Податкового кодексу України від 2 грудня 2010 року № 2755-VІ (далі – ПКУ) дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України від 25 жовтня 2001 року № 2768-III (далі - Кодекс) залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.

Згідно із п. 172.2 ст. 172 ПКУ дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об’єктів нерухомості, зазначених у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного в п. 172.1 ст. 172 ПКУ, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.2 ст. 167 ПКУ (5%).

Таким чином, дохід, отриманий від продажу житлового будинку, який знаходиться у власності платника податку менше трьох років, підлягає оподаткуванню за ставкою 5%.

Згідно із ст. 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Пунктом 3 Порядку здійснення відмітки про перехід права власності на земельну ділянку, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 06.05.09 N 439 (далі - Порядок), нотаріус у разі посвідчення цивільно-правового договору про відчуження земельної ділянки, видачі свідоцтва про право на спадщину на земельну ділянку, а також вилучення державного акта у передбачених законом випадках із своїх справ за наявності витягу з Державного реєстру земель проставляє на державному акті відмітку про перехід права власності на земельну ділянку.

Отже, переоформлення права власності на земельну ділянку, згідно із зазначеним Порядком, повинно здійснюватися на підставі цивільно-правових угод про відчуження земельних ділянок.

Враховуючи те, що земельна ділянка, яка знаходиться під житловим будинком, перебувала у власності більше трьох років та під час продажу здійснюється переоформлення права власності на підставі окремого договору, то дана земельна ділянка буде вважатися окремим об’єктом та дохід, отриманий від продажу, не підлягає оподаткуванню.

3. Хто є податковим агентом платника податків при купівлі-продажу нерухомого майна у ФО?

Відповідь: Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна встановлений ст. 172 розділу IV Податкового кодексу України від 2 грудня 2010 року № 2755-VI (далі – ПКУ).

Відповідно до п. 172.7 ст. 172 ПКУ якщо стороною договору купівлі – продажу, міни об’єкта нерухомого майна є юридична особа чи фізична особа – підприємець, така особа є податковим агентом платника податку щодо нарахування, утримання та сплати (перерахування) до бюджету податку з доходів, отриманих платником податку від такого продажу (обміну).

4. Який порядок оподаткування доходу, отриманого від першого продажу ФО житлового будинку, який у власності більше трьох років, але розташований на земельній ділянці, яка перебуває у власності платника податку менше трьох років?

Відповідь: Відповідно до ст. 172 Податкового кодексу України від 2 грудня 2010 року № 2755-VІ (далі – ПКУ) дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.

Згідно із п. 172.2 ст. 172 ПКУ дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об’єктів нерухомості, зазначених у п. 172.1 ст.172, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного в п. 172.1 ст. 172, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.2 ст. 167 ПКУ, тобто 5%.

Враховуючи те, що земельна ділянка, яка знаходиться під житловим будинком, перебувала у власності менше трьох років та під час продажу здійснюється переоформлення права власності на підставі окремого договору, то дана земельна ділянка буде вважатися окремим об’єктом та дохід, отриманий від продажу, підлягає оподаткуванню за ставкою 5%.

При цьому, дохід, отриманий від продажу житлового будинку, який знаходиться у власності платника податку більше трьох років, не оподатковується.

5. Чи передбачено ПКУ повернення попередньо сплаченого ФО ПДФО внаслідок розірвання або незаключення договору купівлі-продажу (обміну) нерухомості?

Відповідь: Згідно з ст.172 розділу IV Податкового кодексу України від 2 грудня 2010 року № 2755 - VІ (далі – ПКУ) під час проведення операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору та щокварталу подає до контролюючого органу за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про такий договір, включаючи інформацію про його вартість та суму сплаченого податку в порядку, встановленому цим розділом для податкового розрахунку.

У разі невчинення нотаріальної дії щодо посвідчення договору купівлі-продажу, міни об’єкта нерухомості, за яким сплачено податок, платник податку має право на повернення надміру сплаченої суми податку на підставі податкової декларації, поданої в установленому порядку, та підтвердних документів про фактичну сплату податку.

Нормами Податкового кодексу України не передбачено повернення податку, який сплачений під час нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна, у разі розірвання у майбутньому даного договору.

6. Чи оподатковується ПДФО дохід від продажу житлового будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташований такий будинок), що перебуває у власності ФО понад три роки, якщо земельна ділянка перевищує норми безоплатної передачі, визначеної ст. 121 Земельного кодексу України?

Відповідь: Згідно з п.172.1 ст.172 Податкового кодексу України від 2 грудня 2010 року № 2755-VІ із змінами та доповненнями (далі – ПКУ) дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.

Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо не визначається.

Відповідно до п.172.2 ст.172 ПКУ дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об’єктів нерухомості, зазначених у пункті 172.1 цієї статті, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного в пункті 172.1 цієї статті, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 цього Кодексу.

При цьому пунктом 1 статті 121 Земельного кодексу України від 25.10.2001 р. N 2768-III із змінами та доповненнями (далі - Земельний кодекс) встановлено норми безоплатної передачі земельних ділянок громадянам із земель державної або комунальної власності в таких розмірах:

- для ведення садівництва - не більше 0,12 гектара;

- для індивідуального дачного будівництва - не більше 0,10 гектара.

Враховуючи наведене, у разі продажу будинку, що перебуває у власності фізичної особи понад три роки, разом із земельною ділянкою, якщо ділянка перевищує норми безоплатної приватизації, частина доходу, пропорційна сумі доходу від продажу земельної ділянки (з урахуванням норм ст. 121 Земельного кодексу) не оподатковується, а частина доходу від продажу земельної ділянки, яка перевищує норми, встановлені статтею 121 Земельного кодексу, оподатковується за ставкою 5 % пропорційно сумі такого перевищення.

7. Чи виникає об’єкт оподаткування у ФО при повторному продажу нерухомого майна в звітному році, якщо після першого продажу такого майна в цьому ж році договір на продане нерухоме майно було анульовано?

Відповідь: Оподаткування операцій з продажу об’єктів нерухомого майна регламентується ст. 172 Податкового кодексу України від 2 грудня 2010 року № 2755-VI із змінами та доповненнями (далі - ПКУ).

Згідно з п.172.1 ст.172 ПКУ дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.

Отже, якщо фізичною особою було продано нерухоме майно, зазначене у п. 172.1 ст.172 ПКУ, а в подальшому даний договір продажу анульовано та те ж саме нерухоме майно продано повторно, тобто здійснено продаж одного об’єкта, то дохід з даного продажу не оподатковується, якщо таке майно перебуває у власності платника податку понад три роки. У разі якщо таке нерухоме майно перебуває у власності платника податку менше трьох років, то дохід від продажу підлягає оподаткуванню за ставкою в розмірі 5% від вартості такого об’єкта нерухомого майна.

8. Яким чином оподатковується дохід, отриманий від продажу житлового будинку, якщо на протязі звітного року відбувся продаж гаражу?

Відповідь: Оподаткування операцій з продажу об’єктів нерухомого майна регламентується ст.172 розділу IV Податкового кодексу України від 2 грудня 2010 року № 2755 - VІ із змінами та доповненнями (далі – ПКУ).

Отже, оподаткування доходу від продажу житлового будинку здійснюється за нормами пп. п.172.1 ст.172 ПКУ незалежно від того, що протягом звітного року відбувся продаж гаража.

Таким чином, у разі продажу платником податку з доходів фізичних осіб протягом звітного податкового року гаража та одного житлового будинку дохід, отриманий від продажу гаража, оподатковується згідно із п.172.2 ст.172 ПКУ за ставкою 5 %, а оподаткування доходу, отриманого від продажу житлового будинку залежить від терміну перебування такого майна у власності платника податку.
Якщо житловий будинок перебуває у власності платника понад три роки, то дохід від продажу такого будинку не оподатковується, а якщо менше трьох років – то дохід від такого продажу оподатковується за ставкою 5%.

9. Чи необхідно ЮО сплачувати ПДФО у разі укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки з ФО, якщо ФО самостійно сплатила суму податку до моменту нотаріального посвідчення договору?

Згідно із пп. 168.1.1 п. 168.1 ст. 168 ПКУ податковий агент, який нараховує (виплачує, надає) оподатковуваний дохід на користь платника податку, зобов’язаний утримувати податок із суми такого доходу за його рахунок, використовуючи ставку податку, визначену в ст. 167 ПКУ.

Відповідно до пп. 168.1.2 п. 168.1 ст. 168 ПКУ податок сплачується (перераховується) до бюджету під час виплати оподатковуваного доходу єдиним платіжним документом.

Згідно із п. 172.6 ст. 172 ПКУ у разі невчинення нотаріальної дії щодо посвідчення договору купівлі-продажу, міни об’єкта нерухомості, за яким сплачено податок, платник податку має право на повернення надміру сплаченої суми податку на підставі податкової декларації, поданої в установленому порядку, та підтвердних документів про фактичну сплату податку.

Враховуючи те, що податковим агентом при укладанні договору купівлі-продажу земельної ділянки між фізичною особою та юридичною особою є юридична особа, то незалежно від того, що податок на доходи фізичних осіб був сплачений фізичною особою самостійно до моменту нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки, юридична особа зобов’язана здійснити нарахування, утримання та сплату (перерахування) до бюджету податку з доходів, отриманих фізичною особою від продажу (обміну) земельної ділянки.

При цьому, з метою уникнення подвійного оподаткування юридична особа має право за рішення керівника відшкодувати фізичній особі суму сплаченого податку на доходи фізичних осіб, яка, в свою чергу, підлягає оподаткуванню за ставками, визначеними п. 167.1 ст. 167 ПКУ (15% та/або 17%), як додаткове благо.

10. Де сплачується ПДФО при нотаріальному посвідченні договору купівлі-продажу майна між ФО (резидентами та нерезидентами), посвідченні договорів дарування чи видачі свідоцтв про право на спадщину нерезидентам?

Відповідь: Відповідно до пп. 168.4.5 п. 168.4 ст. 168 розділу IV Податкового кодексу України від 2 грудня 2010 року № 2755-VІ із змінами та доповненнями фізична особа, яка є відповідальною за нарахування та утримання податку у разі нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу майна резидентами та нерезидентами, посвідчення договорів дарування чи видачі свідоцтв про право на спадщину нерезидентам, сплачує (перераховує) податок за місцем нотаріального посвідчення таких договорів (одержання свідоцтв).

11. Яким чином оподатковується дохід, отриманий ФО від продажу права вимоги на нерухоме майно у вигляді житлового приміщення в будинку, будівництво якого не завершено та не здано в експлуатацію?

Відповідь: Відповідно до ст. 1 Закону України від 18 вересня 1991 року № 1560-ХІІ «Про інвестиційну діяльність» із змінами та доповненнями (далі – Закон № 1560) інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об’єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (дохід) або досягається соціальний ефект. Такими цінностями, зокрема, можуть бути: кошти, цільові банківські вклади, паї, акції та інші цінні папери; рухоме та нерухоме майно (будинки, споруди, устаткування та інші ТМЦ); майнові права інтелектуальної власності; права користування та інші цінності.

Проте термін «інвестиційний актив» відповідно до пп. 170.2.7 п. 170.2 ст. 170 розділу IV Податкового кодексу України від 2 грудня 2010 року № 2755-VІ із змінами та доповненнями (далі – ПКУ) означає пакет цінних паперів, деривативів чи корпоративні права, виражені в інших, ніж цінні папери, формах, випущені одним емітентом.

Тобто, «інвестиційний актив» в розумінні ПКУ є цілком обумовленою частиною інвестицій, що зазначені в Законі № 1560.

У зв’язку з наведеним, термін «інвестиційний актив» не охоплює інших різновидів інвестицій, а тому не може бути поширений на кошти інвестора – фізичної особи, що залучені для будівництва житлового приміщення з метою отримання у власність попередньо обумовленого в договорі приміщення.

Отже, для цілей оподаткування доходів фізичної особи, отриманих від операції уступки права вимоги, не можна застосовувати норми пп. 170.2.7 п. 170.2 ст. 170 ПКУ.

Оскільки предметом договору про придбання прав у інвестиційному договорі не є перехід права власності на нерухоме майно, то доходи, одержані фізичною особою, яка відчужує таке право внаслідок укладання договору, не підпадають під положення ст. 172 ПКУ.

Відповідно до п. 2 ст. 331 Цивільного кодексу України від 16 січня 2003 року № 435-IV (далі – ЦКУ) право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту його державної реєстрації.

Враховуючи положення ЦКУ, не має законодавчих підстав на оформлення права власності на нерухомість у вигляді житлового приміщення, якщо не завершено будівництво будинку, в якому воно знаходиться, та його не здано в експлуатацію.

Таким чином, договір уступки права вимоги на недобудоване житлове приміщення є не договором купівлі – продажу нерухомості, а за своєю сутністю, є договором купівлі – продажу рухомого майна у вигляді матеріалів, обладнання тощо, що були використані у процесі цього будівництва та підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.2 ст. 167 ПКУ (5%).

12. Куди сплачується ПДФО при нотаріальному посвідченні договору купівлі-продажу нерухомого майна між ФО?

Відповідь: Відповідно до п. 172.4 ст. 172 розділу IV Податкового кодексу України від 2 грудня 2010 року № 2755- IV (далі – ПКУ) під час проведення операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору та щокварталу подає до контролюючого органу за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про такий договір, включаючи інформацію про його вартість та суму сплаченого податку в порядку, встановленому цим розділом для податкового розрахунку.

Згідно із п. 172.5 ст. 172 ПКУ сума податку визначається та самостійно сплачується через банківські установи:

а) особою, яка продає або обмінює з іншою фізичною особою нерухомість, - до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, міни;

б) особою, у власності якої перебував об’єкт нерухомості, відчужений за рішенням суду про зміну власника та перехід права власності на таке майно. Фізична особа зобов’язана відобразити доход від такого відчуження у річній податковій декларації.

Відповідно до пп. 168.4.8 п. 168.4 ст. 168 ПКУ фізична особа у випадках, визначених IV розділом ПКУ, несе відповідальність за своєчасне та повне перерахування сум податку до відповідного бюджету.

При цьому, фізична особа, відповідальна за нарахування та утримання податку, у разі нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу майна зобов’язана згідно із пп. 168.4.5 п. 168.4 ст. 168 ПКУ сплатити (перерахувати) податок до бюджету за місцем нотаріального посвідчення таких договорів.

Враховуючи вищевикладене, фізична особа, що укладає угоду купівлі-продажу (міни) нерухомості з іншою фізичною особою, сплачує податок на доходи фізичних осіб до бюджету за місцем нотаріального посвідчення такої угоди (за місцем розташування робочого місця приватного нотаріуса або державної нотаріальної контори) до нотаріального посвідчення такої угоди через банківські установи.

13. Яким чином оподатковується ПДФО дохід від продажу житлового будинку, що розташований на межі двох земельних ділянок (оформлених різними державними актами)?

Отже, дохід отриманий платником податку від продажу житлового будинку (включаючи земельну ділянку під будинком), який розташований на межі декількох земельних ділянок оформлених різними державними актами і перебуває у власності понад три роки, не оподатковується.

Дохід, отриманий платником податку від продажу однієї земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі і перебуває у власності понад три роки, не оподатковується.

Водночас дохід, отриманий від продажу інших земельних ділянок, які перебувають у власності понад три роки, підлягає оподаткуванню за ставкою, встановленою п. 167.2 ст. 167 ПКУ, тобто 5%, виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі – продажу, але не нижче експертної грошової оцінки такої земельної ділянки.

14. Чи оподатковуються ПДФО отримані в процесі розпаювання земельні ділянки, що видаються за рішенням органів місцевого самоврядування?

Відповідь: Відповідно до п.1 р. Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України від 25 жовтня 2001 року № 2768-ІІІ із змінами і доповненнями (далі – Земельний кодекс) рішення про передачу громадянам України безоплатно у приватну власність земельних ділянок, прийняті органами місцевого самоврядування відповідно до Декрету Кабінету Міністрів України від 26 грудня 1992 року «Про приватизацію земельних ділянок», є підставою для виготовлення та видачі цим громадянам або їх спадкоємцям державних актів на право власності на земельну ділянку за технічною документацією щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку.

Громадянам – власникам земельних часток (паїв) за їх бажанням виділяються в натурі (на місцевості) земельні ділянки з видачею державних актів на право власності на землю (п.16 р. Х «Перехідні положення» Земельного кодексу).

Згідно з пп. 165.1.40 п.165.1 ст.165 Податкового кодексу України від 02 грудня 2010 року № 2755-VI із змінами і доповненнями до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку не включаються, зокрема, сума доходу, отриманого таким платником податку внаслідок відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) за нормами безоплатної передачі, визначеними статтею 121 Земельного кодексу залежно від їх призначення, та майнових паїв, безпосередньо отриманих ним у власність у процесі приватизації.

Отже, сума доходу, отримана фізичною особою внаслідок відчуження земельних часток (паїв) за нормами безоплатної передачі визначеними Земельним кодексом, податком на доходи фізичних осіб не оподатковується.

15. Які органи уповноважені проводити оцінку нерухомого майна у разі його продажу (обміну) з метою визначення бази оподаткування ПДФО та якими документами передбачено порядок її проведення?

Відповідь: Відповідно до п. 172.4 ст. 172 Податкового кодексу України від 02 грудня 2010 року № 2755-VI, із змінами та доповненнями (далі – ПКУ), під час проведення операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору та щокварталу подає до контролюючого органу за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про такий договір, включаючи інформацію про його вартість та суму сплаченого податку в порядку, встановленого розділом IV ПКУ.

Згідно із п. 172.3 ст. 172 ПКУ дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі – продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону.

Відповідно до п. 172.11 ст. 172 ПКУ порядок визначення оціночної вартості нерухомості та об’єктів незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються), визначається Кабінетом Міністрів України, а саме, відповідно до постанов Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 року № 1440 «Про затвердження Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» та від 28 жовтня 2004 року № 1442 «Про затвердження Національного стандарту № 2 «Оцінка нерухомого майна».

На даний час закон, який визначає правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного та громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб’єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових праві та використання її результатів є Закон України від 12 липня 2001 року № 2658-ІІІ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» із змінами і доповненнями.

Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок (ст. 289 ПКУ).

16. Хто визначає черговість продажу об’єктів нерухомого майна?

Відповідь: Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) нерухомого майна об’єктів нерухомого майна визначено ст. 172 Податкового кодексу України (далі – ПКУ), згідно із п. 172.4 якої передбачено зокрема, що під час проведення операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору.

При цьому, сума податку визначається та самостійно сплачується зокрема, особою, яка продає або обмінює з іншою фізичною особою нерухомість, - до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, міни (п.172.5 ст. 172 ПКУ).

Одночасно з дією пункту 172.4 цієї ст. 172 ПКУ, якщо стороною договору купівлі-продажу, міни об’єкта нерухомого майна є юридична особа чи фізична особа - підприємець, така особа є податковим агентом платника податку щодо нарахування, утримання та сплати (перерахування) до бюджету податку з доходів, отриманих платником податку від такого продажу (обміну) (п. 172.7 ст. 172 ПКУ).

При цьому, згідно гл. 7 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Мінюста 22.02.2012 № 296/5 та зареєстрованого за № 282/20595 та відповідно до статті 46 Закону України від 02.09.1993 № 3425-ХІІ „Про нотаріат” нотаріус має право витребувати від фізичних та юридичних осіб відомості та документи, необхідні для вчинення нотаріальних дій.

Крім того, ст. 655 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ) визначено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов’язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов’язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

При цьому, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі, відповідно до ст. 657 ЦКУ відноситься до форми окремих видів договорів купівлі-продажу.

Враховуючи викладене, черговість продажу об’єктів нерухомого майна визначає фізична особа, яка продає такі об’єкти.

Однак, слід зазначити, що згідно із п.п. 168.4.7 і 168.4.8 п. 168.4 ст. 168 ПКУ відповідальність за нарахування, своєчасне та повне перерахування сум податку до відповідного бюджету несе: юридична особа або її відокремлений підрозділ, що нараховує (виплачує) оподатковуваний дохід; фізична особа, яка продає або обмінює з іншою особою нерухомість, при цьому сума податку самостійно визначається та сплачується через банківські установи – до нотаріального посвідчення договору купівлі – продажу, міни.
Водночас, контролюючі органи здійснюють, зокрема, контроль за своєчасністю, достовірністю, повнотою нарахування і сплати податків та зборів, установлених ПКУ; за своєчасністю подання передбаченої законом звітності (податкових декларацій, розрахунків та інших документів, пов’язаних з обчисленням податків і зборів), а, також, перевіряють достовірність цих документів щодо правильності визначення об’єктів оподаткування і обчислення податків та зборів.

17. Який порядок оподаткування доходу, отриманого ФО від відчуження банком квартири цієї ФО, яка знаходилась у заставі та була відчужена в зв’язку з невиконанням ФО умов кредитного договору?

Відповідь: Відповідно до пп.165.1.16 п.165.1 ст.165 Податкового кодексу України від 02 грудня 2010 року № 2755-VI із змінами і доповненнями до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку не включаються кошти, отримані платником податку в рахунок компенсації (відшкодування) вартості майна (нематеріальних активів), примусово відчуженого державою у випадках, передбачених законом, або вартість такої компенсації, отриманої у негрошовій формі, а також доходи, отримані внаслідок реалізації заставленого майна, майна платника податку при зверненні стягнення фінансовою установою на таке майно у зв’язку з невиконанням платником податку своїх зобов’язань за договором кредиту (позики).

18. Який порядок оподаткування доходу, отриманого резидентом від продажу нерухомого майна?

Відповідь: Відповідно до п.172.1 ст.172 Податкового кодексу України від 02 грудня 2010 року № 2755-VІ із змінами та доповненнями (далі – ПКУ) дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної ст.121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку понад три роки не розповсюджується на майно, отримане таким платником у спадщину.

Згідно з п.172.2 ст.172 ПКУ дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об’єктів нерухомості, зазначених у п.172.1 ст.172 ПКУ, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного в п.172.1 ст.172, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п.167.2 ст. 167 ПКУ (5 відсотків).

У такому самому порядку оподатковується дохід від продажу (обміну) об’єкта незавершеного будівництва.

Пунктом 172.3 ст.172 ПКУ передбачено, що дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону.

При обміні об’єкта нерухомості на інший (інші) дохід платника податку у вигляді отриманої ним грошової компенсації від відчуження нерухомого майна, визначеного:

у абз. першому п.172.1 ст.172 ПКУ, не оподатковується;
у п.172.2 ст.172 ПКУ, оподатковується за ставкою 5 відсотків.

Під час проведення операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору та щокварталу подає до контролюючого органу за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про такий договір, включаючи інформацію про його вартість та суму сплаченого податку в порядку, встановленому цим розділом для податкового розрахунку (п.172.4 ст.172 ПКУ).
Відповідно до п.172.5 ст.172 ПКУ сума податку визначається та самостійно сплачується через банківські установи:

Якщо ж стороною договору купівлі-продажу, міни об’єкта нерухомого майна є юридична особа чи фізична особа - підприємець, така особа є податковим агентом платника податку щодо нарахування, утримання та сплати (перерахування) до бюджету податку з доходів, отриманих платником податку від такого продажу (обміну).

Під продажем розуміється будь-який перехід права власності на об’єкти нерухомості, крім їх успадкування та дарування.

19. Яким чином оподатковується продаж нерухомого майна, отриманого у спадщину чи у подарунок фізичною особою, за умови перебування частини такого майна у власності понад три роки, а іншої частини менше трьох років?

Відповідь: Відповідно до п.172.10 ст.172 Податкового кодексу України від 02 грудня 2010 року № 2755-VI із змінами та доповненнями (далі – ПКУ) продаж резидентами та нерезидентами успадкованого (отриманого в подарунок) об’єкта нерухомості підлягає оподаткуванню згідно з положеннями ст.172 ПКУ.

Згідно з п.172.1 ст.172 ПКУ дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної ст.121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.

Кошти, майно, майнові чи немайнові права, вартість робіт, послуг, подаровані платнику податку, оподатковуються згідно з правилами, встановленими р.IV ПКУ для оподаткування спадщини (пп.174.6 ст.174 ПКУ).

Однак, ПКУ не передбачено оподаткування подальшого продажу подарунку, отриманого згідно з правилами встановленими р.IV ПКУ для оподаткування спадщини.

Враховуючи вищевикладене, дохід від операцій з продажу (обміну) не частіше одного разу на рік частини нерухомого майна, отриманого у спадщину чи у подарунок, яка перебувала у власності понад три роки, не оподатковується.

Крім того, дохід від операцій з продажу (обміну) не частіше одного разу на рік частини нерухомого майна, отриманого у спадщину, яка перебувала у власності менше трьох років, не оподатковується.

При цьому, у разі продажу (обміну) не частіше одного разу на рік частини нерухомого майна, яка перебувала у власності менше трьох років, та отримана у подарунок, дохід від такого продажу підлягає оподаткуванню на загальних підставах, за ставками 5% при отриманні доходу резидентом та 15%/17% при отриманні доходу нерезидентом.

ДПІ у Печерському районі ГУ Міндоходів у м. Києві

Попередня

Реквізити податкової накладної

Наступна

Київ живе! Він вдячно пам'ятає...