Питання оренди нерухомості на сеансі телефонного зв’язку “гаряча лінія”
Черговий сеанс телефонного зв’язку “гаряча лінія” відбувся в ДПІ у Печерському районі ГУ Міндоходів у м. Києві.
На питання щодо оренди нерухомості фізичними і юридичними особами відповідала заступник начальника управління доходів і зборів з фізичних осіб Світлана Чубка.
Вашій увазі представлені питання-відповіді, розглянуті під час телефонного сеансу:
В який термін СГ, які провадять посередницьку діяльність, пов”язану з наданням послуг з оренди нерухомості (рієлтери) зобов”язані подати до контролюючого органу за місцем своєї реєстрації інформацію про укладені за їх посередництвом цивільно-правові договори про оренду нерухомості?
Відповідь: Відповідно до пп.170.1.6 п.170.1 ст.170 Податкового кодексу України від 02 грудня 2010 року № 2755-VI із змінами та доповненнями суб’єкти господарювання, які провадять посередницьку діяльність, пов’язану з наданням послуг з оренди нерухомості (рієлтери), зобов’язані надіслати інформацію про укладені за їх посередництвом цивільно-правові договори (угоди) про оренду нерухомості до контролюючого органу за місцем своєї реєстрації в строки, передбачені для подання податкового розрахунку суми доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податку, а також суми утриманого з них податку, за формою, встановленою центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної фінансової політики.
Згідно з пп.«б» п.176.2 ст.176 та пп.49.18.2 п.49.18 ст.49 Податкового кодексу України особи, які відповідно до Податкового кодексу України мають статус податкових агентів, зобов’язані подавати протягом 40 календарних днів, що настають за останнім календарним днем звітного (податкового) кварталу податковий розрахунок суми доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податку, а також суми утриманого з них податку до контролюючого органу за місцем свого обліку.
Чи повинні рієлтери надсилати інформацію про укладені за їх посередництвом цивільно-правові договори (угоди) про оренду нерухомості до контролюючого органу за місцем своєї реєстрації, якщо за їх посередництвом не укладалися договори, в яких однією із сторін були ФО – орендодавці?
Відповідь: Згідно з пп.170.1.6 п.170.1 ст.170 Податкового кодексу України від 02 грудня 2010 року №2755-VI із змінами та доповненнями суб’єкти господарювання, які провадять посередницьку діяльність, пов’язану з наданням послуг з оренди нерухомості (рієлтери), зобов’язані надіслати інформацію про укладені за їх посередництвом цивільно-правові договори (угоди) про оренду нерухомості до контролюючого органу за місцем своєї реєстрації в строки, передбачені для подання податкового розрахунку, за формою, встановленою центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної фінансової політики.
За порушення порядку та/або строків подання зазначеної інформації рієлтер несе відповідальність, передбачену законом за порушення порядку та/або строків подання податкової звітності.
Наказом Міністерства фінансів України від 30.11.2012 №1248 затверджено форму Інформації суб’єктів господарювання, які провадять підприємницьку діяльність, пов’язану з наданням послуг з оренди нерухомості (рієлтерів), про укладені за їх посередництвом цивільно-правові договори, що подається зазначеними суб’єктами господарювання до органів ДПС за місцем своєї реєстрації в строки, передбачені для подання податкового розрахунку.
Податковий розрахунок за базовий звітний (податковий період), що дорівнює календарному кварталуподається протягом 40 календарних днів, що настають за останнім календарним днем звітного (податкового) кварталу (пп.49.18.2 п.49.18 ст.49 Податкового кодексу України).
Враховуючи вищевикладене, суб’єкти господарювання, які провадять посередницьку діяльність, пов’язану з наданням послуг з оренди нерухомості (рієлтери) незалежно від того укладалися чи не укладалися у звітному періоді цивільно-правові договори про оренду нерухомості, за якими однією із сторін є фізичні особи, надсилають Інформацію за місцем своєї реєстрації.
Яким чином оподатковується ПДФО дохід від надання в оренду (суборенду), житловий найм (піднайм) нерухомого майна ФО ЮО чи ФОП згідно з нормами Податкового кодексу України?
Відповідь: Згідно з п.164.2 ст.164 Податкового кодексу України від 02.12.2010 р. № 2755 - до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включаються, зокрема, дохід від надання майна в лізинг, оренду або суборенду (строкове володіння та/або користування), визначений у порядку, встановленому пунктом 170.1 статті 170 цього Кодексу.
Відповідно до п.п.170.1.1 п.170.1 ст.170 Кодексу податковим агентом платника податку - орендодавця щодо його доходу від надання в оренду земельної ділянки сільськогосподарського призначення, земельної частки (паю), майнового паю є орендар.
При цьому об’єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу, встановлена законодавством з питань оренди землі.
Згідно з п.п.170.1.2 п.170.1 ст.170 Кодексу податковим агентом платника податку - орендодавця під час нарахування доходу від надання в оренду об’єктів нерухомості, інших, ніж зазначені в підпункті 170.1.1 цього пункту (включаючи земельну ділянку, що знаходиться під такою нерухомістю, чи присадибну ділянку), є орендар.
Згідно з пп.170.1.4 п.170.1 ст.170 Кодексу доходи, від надання в оренду (суборенду), житловий найм (піднайм) нерухомого майна оподатковуються податковим агентом під час їх виплати за їх рахунок.
Відповідно до ст. 168 Кодексу податковий агент, який нараховує (виплачує, надає) оподатковуваний дохід на користь платника податку, зобов’язаний утримувати податок із суми такого доходу за його рахунок, використовуючи ставку податку, визначену в статті 167 цього Кодексу (15%, а у разі якщо загальна сума отриманих платником податку у звітному податковому місяці доходів перевищує десятикратний розмір мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного податкового року, ставка податку становить 17% суми перевищення).
Податок сплачується (перераховується) до бюджету під час виплати оподатковуваного доходу єдиним платіжним документом. Банки приймають платіжні документи на виплату доходу лише за умови одночасного подання розрахункового документа на перерахування цього податку до бюджету.
Якщо оподатковуваний дохід надається у негрошовій формі чи виплачується готівкою з каси податкового агента, податок сплачується (перераховується) до бюджету протягом банківського дня, що настає за днем такого нарахування (виплати, надання).
Таким чином, доходи від надання в оренду (суборенду), житловий найм (піднайм) нерухомого майна фізичною особою юридичній особі чи фізичній особі – підприємцю оподатковується орендарем як податковим агентом під час їх виплати за його рахунок за ставкою 15%, а у разі якщо загальна сума отриманих платником податку у звітному податковому місяці доходів перевищує десятикратний розмір мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного податкового року, ставка податку становить 17% суми перевищення.
Чи необхідно ФО, яка здає в оренду особисте майно, реєструватись ФОП?
Відповідь: Відповідно до ст. 319 та ст. 320 Цивільного кодексу України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд, у тому числі для здійснення підприємницької діяльності.
Таким чином, здавання в оренду власного нерухомого майна може здійснюватися фізичними особами як у межах підприємницької діяльності, так і шляхом виконання норм п. 170.1 ст. 170 розділу IV Податкового кодексу України від 2 грудня 2010 року № 2755-VІ без реєстрації орендодавця як фізичною особою - підприємцем.
Чи має право ФО – іноземець, яка має постійне місце проживання в Україні, здавати нерухоме майно в оренду самостійно?
Відповідь: Відповідно до пп. 170.1.3 п. 170.1 ст. 170 розділу IV Податкового кодексу України від 2 грудня 2010 року № 2755-VІ нерухомість, що належить фізичній особі - нерезиденту, надається в оренду виключно через фізичну особу - підприємця або юридичну особу - резидента (уповноважених осіб), що виконують представницькі функції такого нерезидента на підставі письмового договору та виступають його податковим агентом стосовно таких доходів. Нерезидент, який порушує норми цього пункту, вважається таким, що ухиляється від сплати податку.
Враховуючи вищевикладене, незалежно від того, що фізична особа – нерезидент має постійне місце проживання в України, здавання в оренду нерухомого майна здійснюється відповідно до вимог пп. 170.1.3 п 170.1 ст. 170 ПКУ, тобто через фізичну особу - підприємця або юридичну особу - резидента (уповноважених осіб), що виконують представницькі функції такого нерезидента на підставі письмового договору та виступають його податковим агентом стосовно таких доходів.
ДПІ у Печерському районі ГУ Міндоходів у м. Києві